據(jù)中國電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，我國物流園區(qū)的平均空置率約60%,，高空置率為園區(qū)經(jīng)營帶來了困難,，導(dǎo)致項目投資回報周期長、收益低下等問題出現(xiàn),。

據(jù)國外經(jīng)驗介紹：空置率控制在5%左右,，投資回報率能夠保持10%,，空置率超過15%，投資回報率為零,。

我國物流園區(qū)招商為啥這么難?

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定位不準(zhǔn),，盲目建設(shè)

我國部分地區(qū)在建設(shè)物流園區(qū)時，為了追求園區(qū)的高大上,、趕時髦,，大量圈地，而且常用“智能化”“現(xiàn)代化”“最大”“輻射全國”等新鮮字樣去吸引眼球,，其實換湯不換藥,，項目建設(shè)帶有較強(qiáng)的盲目性。

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一味求大,，貪全，導(dǎo)致最終建成的項目產(chǎn)品與當(dāng)?shù)乜蛻舻膶嶋H需要相背離,，為項目埋下了敗筆,。

對園區(qū)項目準(zhǔn)確定位才能精準(zhǔn)營銷，建設(shè)前期不了解市場,，盲足開發(fā)必將導(dǎo)致園區(qū)項目招商的失敗,。

2

同質(zhì)化嚴(yán)重

差異化競爭是一個企業(yè)能夠長期立足的根本。在前期設(shè)計階段,，開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險,、降低損失，往往采用模仿競爭對手的策略,，但是零風(fēng)險策略往往潛伏著最大的風(fēng)險,。

例如，遼寧沈陽一個正在招商的園區(qū)項目就存在很大問題,，該項目產(chǎn)品與當(dāng)?shù)赝愋彤a(chǎn)品的最大不同之處,，在于多了一個雨棚。按照建筑工程設(shè)計,，商鋪出租時會將雨棚面積的二分之一計算在項目產(chǎn)品之內(nèi),，導(dǎo)致租金價格升高，而客戶對租金的敏感度較高,，雨棚設(shè)計給后期的招商和銷售工作帶來很大困難,。

為什么會出現(xiàn)這種情況呢?原來這個園區(qū)的開發(fā)商是完全照搬深國際的設(shè)計來建設(shè)的，但是后者之所以這樣做,，是基于南方多雨等氣候因素的,。

那么如何規(guī)避此問題的再次發(fā)生?主要從以下兩個方面開展工作。

第一,，做好前期的實地市場調(diào)研;

第二,，采用ESI(Early Supplier Involvement)改進(jìn)項目產(chǎn)品設(shè)計流程,。讓當(dāng)?shù)氐拇罂蛻魠⑴c項目產(chǎn)品的設(shè)計。園區(qū)供應(yīng)鏈(如圖二)與企業(yè)供應(yīng)鏈(如圖一)的不同之處在于客戶充當(dāng)供應(yīng)商和消費(fèi)者雙重角色,。

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運(yùn)營能力欠佳

有的園區(qū)在招商過程中過分強(qiáng)調(diào)租金,、優(yōu)惠政策等，而忽略園區(qū)運(yùn)營環(huán)境的建設(shè),，存在配套服務(wù)不齊全,、物流基礎(chǔ)設(shè)施不完善及安保措施有待提高等問題，也是導(dǎo)致其招商失敗的重要原因,。

園區(qū)招商不僅要招得來,，關(guān)鍵還要留得住。

4

招商團(tuán)隊實力弱,，缺乏經(jīng)驗

開發(fā)商設(shè)置的招商組織架構(gòu)中,，招商專員是招商團(tuán)隊的主力。如果招商專員自身專業(yè)性不強(qiáng),、經(jīng)驗不足或者公司培訓(xùn)不到位,，那么他對項目功能、定位,、優(yōu)勢,、發(fā)展趨勢以及為客戶帶來的價值等問題的認(rèn)識必然也不夠透徹。

另外,，如果招商專員缺乏與一線客戶深入的溝通與交流,，就把握不準(zhǔn)客戶的真正需求，園區(qū)招商匹配度也會隨之降低,，影響園區(qū)成功招商,。

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合作的中介機(jī)構(gòu)不夠?qū)I(yè)

目前在國內(nèi)還比較缺乏專業(yè)的物流園區(qū)招商機(jī)構(gòu)，同時由于信息不對稱,，園區(qū)開發(fā)商選擇專業(yè)招商代理機(jī)構(gòu)時,，也存在一定困難。

在園區(qū)建設(shè)過程中,，選擇知名的,、而具有良好信譽(yù)和龐大客戶群體的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，有利于縮短投資回收期,，規(guī)避市場風(fēng)險,，從而提高園區(qū)的建設(shè)成功率。

6

園區(qū)缺乏系統(tǒng)的整體規(guī)劃

考慮到物流園區(qū)建設(shè)成本高,、投資回報周期長,，一般開發(fā)商會分期進(jìn)行建設(shè)，一期項目建設(shè)體量相對較小,，二期,、三期等項目的建設(shè)則視一期項目的運(yùn)營狀況而定,，缺乏對項目的整體規(guī)劃。

來源：綜合