疫情后,，冷鏈賽道變得火熱起來,，但進(jìn)入2022年,，冷庫(kù)卻租不出去了。

主要原因有兩點(diǎn)：一是疫情下餐飲業(yè)受打擊較大,，生鮮電商賽道各玩家仍沒有找到最終盈利模式,，開始收縮虧損嚴(yán)重區(qū)域,；二是冷鏈風(fēng)口下，一些冷庫(kù)玩家盲目投資擴(kuò)建,，導(dǎo)致資源錯(cuò)配,。

冷庫(kù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都需要提前做好規(guī)劃，了解真實(shí)客戶需求,，注重倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng),，不盲目跟從。

文章來源 | 運(yùn)聯(lián)智庫(kù)（ID：tucmedia）作者 | 運(yùn)聯(lián)研究院 丁琦

最近,，運(yùn)聯(lián)研究院接到一些冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商的電話，詢問是否有冷鏈企業(yè)需要租倉(cāng)庫(kù),，怎么才能把冷庫(kù)租出去,；甚至有投資人問，冷庫(kù)為什么空置率變得那么高了,。

今天的文章,，我們就來分析冷鏈這兩年如此火熱，為何冷庫(kù)卻閑置下來了,。

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冷鏈“不冷”,，冷庫(kù)“冷”

1.1  疫情后，冷鏈賽道火熱

近兩年,，新冠疫情反復(fù),，消費(fèi)者對(duì)于食品安全更加重視。尤其是大家對(duì)于冷凍食品的防疫安全,，關(guān)注度明顯提升,。疫情下，到店消費(fèi)受到限制,，線上生鮮電商得到高速發(fā)展,，冷鏈物流需求明顯增加。

2021年底,，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》,。規(guī)劃提出，到2025年,，布局建設(shè)100個(gè)左右國(guó)家骨干冷鏈物流基地,，基本建成以國(guó)家骨干冷鏈物流基地為核心、產(chǎn)銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設(shè)施為支撐的三級(jí)冷鏈物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),，帶動(dòng)提升冷鏈物流規(guī)?；⒓s化,、組織化,、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)行水平,。

這是我國(guó)第一份關(guān)于冷鏈物流領(lǐng)域的“五年規(guī)劃”，可見國(guó)家對(duì)于冷鏈物流的重視,。同時(shí),，這也預(yù)示著，新發(fā)展格局下,，國(guó)家將以更大力度推動(dòng)冷鏈物流發(fā)展,。這讓更多玩家看到了冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的機(jī)會(huì)，越來越多玩家入局,。

（“四橫四縱”國(guó)家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)布局示意圖）

“十四五”規(guī)劃后,，全國(guó)各地冷鏈政策頻出，為冷鏈企業(yè)“開綠燈”,。同時(shí),，冷鏈產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)如凱雪冷鏈、恒冰物流均已啟動(dòng)IPO,；樂禾食品,、鮮生活等餐飲B2B平臺(tái)也獲得巨額融資；中通冷鏈,、瑞云冷鏈等冷鏈零擔(dān)網(wǎng)絡(luò)也得到了快速發(fā)展布局,，冷鏈賽道變得火熱。

1.2  冷庫(kù)迎來退租潮,？

往年,，夏季都是一年中冷庫(kù)出租率較高的時(shí)期，甚至是“一庫(kù)難求”,。但進(jìn)入2022年以來,，各區(qū)域核心城市如天津、南京,、武漢等都出現(xiàn)客戶退租,、倉(cāng)庫(kù)租不出去的情況。

有些冷庫(kù)開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商為了減少空倉(cāng)率,、快速出租,，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等優(yōu)惠措施,，但租不出去,。冷庫(kù)突然變“冷”了。

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冷庫(kù)為什么租不出去了,？

疫情之下,，冷鏈需求增長(zhǎng)迅速，但為何總體看下來，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)表現(xiàn)卻并不理想,？

2.1  疫情下餐飲業(yè)受挫,，生鮮電商也在收縮

春節(jié)后，全國(guó)主要大城市都出現(xiàn)了疫情反復(fù)的情況,。疫情防控下,，居民消費(fèi)者只能通過線上購(gòu)買生活物資，無法到店消費(fèi),，餐飲門店收入受到斷崖式下滑,。

與之對(duì)應(yīng)的生鮮供應(yīng)商，也受到極大的挑戰(zhàn),。生鮮沒有了銷路,，資金鏈就緊張，大量的供應(yīng)商被迫破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型,。這種情況下,，冷庫(kù)只能退租。

生鮮電商賽道中,，大部分玩家也為了繼續(xù)生存而開始收縮區(qū)域。

自國(guó)家發(fā)布“九不得”以來,，社區(qū)團(tuán)購(gòu)的發(fā)展受到抑制,，中小玩家紛紛退場(chǎng)。剩下的四強(qiáng)選手——美團(tuán)優(yōu)選,、多多買菜,、淘菜菜、興盛優(yōu)選,，也紛紛關(guān)閉虧損嚴(yán)重的非目標(biāo)核心城市,。作為倉(cāng)店一體的新零售生鮮電商代表,，盒馬的部分自建物流基地,、供應(yīng)鏈園區(qū)已對(duì)外開放，對(duì)外招租,，說明其之前高估了未來業(yè)務(wù)量,，預(yù)期并不理想,。

餐飲B2B平臺(tái)的美菜、快驢等,，也由于持續(xù)沒有找到盈利模式,，開始全國(guó)收縮區(qū)域，由原全自營(yíng)轉(zhuǎn)為平臺(tái)模式,，降低自身運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn),；生鮮前置倉(cāng)上市玩家叮咚買菜、每日優(yōu)鮮也在撤城“斷臂求生”，以求虧損更少,，在財(cái)報(bào)上數(shù)據(jù)更“好看”,。

2.2 資源錯(cuò)配下，忽略風(fēng)口,，盲目擴(kuò)張

首先,，有些冷庫(kù)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商只關(guān)注到冷庫(kù)總需求旺盛，而忽略需求的區(qū)域性特征,。物流設(shè)施需求是有區(qū)域特性的,，這決定了資源配備也需要差異化。由于多數(shù)玩家缺乏開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),，跟風(fēng)投資,，項(xiàng)目選址不合理，產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不匹配,。

比如,，有玩家只考慮一線城市冷庫(kù)供不應(yīng)求，所以在周邊大量拿地開發(fā)以承接外溢需求,。但是,，有些城市，只是單純中轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ),，內(nèi)需并不強(qiáng),。如天津市多以進(jìn)口凍品為主，冷庫(kù)多是倉(cāng)儲(chǔ)集散型為主,，在此擴(kuò)建略顯雞肋,，最終導(dǎo)致天津冷庫(kù)市場(chǎng)目前供大于求。

其次,，這種非根本性需求更改（如供應(yīng)鏈模型改變）,，所形成的需求增長(zhǎng)存在周期風(fēng)險(xiǎn)。即因一波短期的紅利,，而大量投入資源,；一旦風(fēng)口過去，再加上供給本身存在時(shí)滯,，最終供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長(zhǎng)期需求,，租金下行壓力必然會(huì)加劇。 

如今,，隨著線上觸點(diǎn)集中,，流量成本提高，線下轉(zhuǎn)線上的趨勢(shì)已經(jīng)開始淡化,。且頭部生鮮電商自建倉(cāng)能力提升,，外協(xié)倉(cāng)需求有進(jìn)一步下降的可能,，同時(shí)“十四五規(guī)劃”下各區(qū)域建立更多的冷庫(kù)基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)計(jì)冷庫(kù)空置率會(huì)進(jìn)一步上漲,。

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找準(zhǔn)目標(biāo)客戶,，拒絕盲從

3.1  投資基建前做好咨詢

投資或建造一座冷庫(kù)前，需要確定市場(chǎng)定位,，所以做好咨詢非常關(guān)鍵,。

首先是冷庫(kù)的位置選擇，需要考慮到倉(cāng)庫(kù)的地理位置如何,、周圍交通配套是否完善,。如是否靠近交通要道、物流運(yùn)輸是否方便,，以及電力,、場(chǎng)地要求等是否符合該冷庫(kù)的投資建設(shè)要求。

其次是考慮周邊的產(chǎn)業(yè)類型,，是否與冷庫(kù)的需求相協(xié)同,。該城市內(nèi)的冷鏈供應(yīng)鏈如何，主要是哪些客戶,，分別需要什么樣的冷庫(kù),，是高標(biāo)庫(kù)還是平倉(cāng)，是冷凍占比大還是冷藏占比大,；目前市場(chǎng)上的冷鏈企業(yè)的冷庫(kù)需求,，未來該區(qū)域內(nèi)潛在的市場(chǎng)需求；以及目前的客戶類型,，未來客戶的變化情況等等。

3.2 從需求出發(fā),，注重行業(yè)細(xì)分

因?yàn)閭鹘y(tǒng)物流地產(chǎn)納稅能力弱,，政府對(duì)物流用地的用途細(xì)分也有要求，普通的倉(cāng)儲(chǔ)基本拿不了地,。冷鏈物流,、醫(yī)藥等新物流體系，由于技術(shù)含量較高,，前期基建投資也能滿足投強(qiáng)要求,，同時(shí)滿足國(guó)家“十四五”冷鏈規(guī)劃要求，因此是重點(diǎn)招引對(duì)象,。

冷庫(kù)的建造,，最主要的就是要考慮到客戶的需求。以溫度為例,，不同的產(chǎn)品,，要求的存儲(chǔ)溫度幾乎都不相同。按照冷庫(kù)存儲(chǔ)產(chǎn)品要求溫度的不同，可以將冷庫(kù)分以下6類：恒溫庫(kù),、保鮮庫(kù),、冷藏庫(kù)、冷凍庫(kù),、速凍庫(kù)以及超低溫庫(kù),。

所以建造或者改造冷庫(kù)時(shí)，需要考慮能否匹配客戶的需求：比如,，客戶需要哪個(gè)溫控區(qū)間的冷庫(kù),，需要多大的冷庫(kù)，冷庫(kù)的倉(cāng)型是否匹配客戶的業(yè)務(wù)類型等等,。只有了解到該冷庫(kù)覆蓋周邊城市所需要的各溫度區(qū)間的冷鏈?zhǔn)称?，合理分配冷?kù)細(xì)分類型，才能更滿足客戶需求,。

3.3  注重運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵,，拒絕從眾

過去10年來，經(jīng)濟(jì)資源向一些發(fā)達(dá)區(qū)域聚集的趨勢(shì)越來越明顯,。這時(shí),，一些玩家看到冷鏈的發(fā)展機(jī)會(huì)后，沒有實(shí)際了解客戶需求,，拿到地后就投資建冷庫(kù),。這種機(jī)會(huì)主義，不利于玩家建設(shè)自身競(jìng)爭(zhēng)壁壘,，一旦紅利周期性與供給時(shí)滯性之間的矛盾激化,，必然無力抵抗租金和出租率持續(xù)下行的壓力。

只用房地產(chǎn)的思維來運(yùn)營(yíng)和投資冷庫(kù),，是非常不理智的行為,。沒有運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵，沒有意向去重點(diǎn)培育項(xiàng)目所需的團(tuán)隊(duì),，最后租金難以覆蓋成本,，只能草草收?qǐng)觯媾R倉(cāng)庫(kù)無法租出去的境地,。這意味著,，需要更多關(guān)注基建的運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵，才能在較長(zhǎng)的周期里保有競(jìng)爭(zhēng)力,。

對(duì)于冷庫(kù)賽道本身來說,，金融工具逐漸完善、營(yíng)商環(huán)境逐漸優(yōu)化的當(dāng)下,，更有利于行業(yè)的快速發(fā)展和迭代,，賽道的長(zhǎng)期價(jià)值有待凸顯,。對(duì)于玩家來說，有運(yùn)營(yíng)實(shí)力,、有經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì),、有創(chuàng)新能力的玩家，才能夠?qū)崿F(xiàn)彎道超車,，甚至保持長(zhǎng)青,。