疫情后,，冷鏈賽道變得火熱起來，但進(jìn)入2022年,，冷庫卻租不出去了。

主要原因有兩點：一是疫情下餐飲業(yè)受打擊較大，生鮮電商賽道各玩家仍沒有找到最終盈利模式,，開始收縮虧損嚴(yán)重區(qū)域；二是冷鏈風(fēng)口下,，一些冷庫玩家盲目投資擴(kuò)建,，導(dǎo)致資源錯配。

冷庫建設(shè)和運(yùn)營都需要提前做好規(guī)劃,，了解真實客戶需求,，注重倉庫運(yùn)營，不盲目跟從,。

文章來源 | 運(yùn)聯(lián)智庫（ID：tucmedia）作者 | 運(yùn)聯(lián)研究院 丁琦

最近,，運(yùn)聯(lián)研究院接到一些冷庫運(yùn)營商的電話,，詢問是否有冷鏈企業(yè)需要租倉庫，怎么才能把冷庫租出去,；甚至有投資人問,，冷庫為什么空置率變得那么高了。

今天的文章,，我們就來分析冷鏈這兩年如此火熱,，為何冷庫卻閑置下來了。

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冷鏈“不冷”,，冷庫“冷”

1.1  疫情后,，冷鏈賽道火熱

近兩年，新冠疫情反復(fù),，消費(fèi)者對于食品安全更加重視,。尤其是大家對于冷凍食品的防疫安全，關(guān)注度明顯提升,。疫情下,，到店消費(fèi)受到限制，線上生鮮電商得到高速發(fā)展,，冷鏈物流需求明顯增加,。

2021年底，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》,。規(guī)劃提出,，到2025年，布局建設(shè)100個左右國家骨干冷鏈物流基地,，基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心,、產(chǎn)銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設(shè)施為支撐的三級冷鏈物流節(jié)點設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，帶動提升冷鏈物流規(guī)?；?、集約化、組織化,、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)行水平,。

這是我國第一份關(guān)于冷鏈物流領(lǐng)域的“五年規(guī)劃”，可見國家對于冷鏈物流的重視,。同時,，這也預(yù)示著，新發(fā)展格局下,，國家將以更大力度推動冷鏈物流發(fā)展,。這讓更多玩家看到了冷鏈?zhǔn)袌龅臋C(jī)會，越來越多玩家入局,。

（“四橫四縱”國家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)布局示意圖）

“十四五”規(guī)劃后,，全國各地冷鏈政策頻出,，為冷鏈企業(yè)“開綠燈”。同時,，冷鏈產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)如凱雪冷鏈,、恒冰物流均已啟動IPO；樂禾食品,、鮮生活等餐飲B2B平臺也獲得巨額融資,；中通冷鏈、瑞云冷鏈等冷鏈零擔(dān)網(wǎng)絡(luò)也得到了快速發(fā)展布局,，冷鏈賽道變得火熱。

1.2  冷庫迎來退租潮,？

往年,，夏季都是一年中冷庫出租率較高的時期，甚至是“一庫難求”,。但進(jìn)入2022年以來,，各區(qū)域核心城市如天津、南京,、武漢等都出現(xiàn)客戶退租,、倉庫租不出去的情況。

有些冷庫開發(fā)商或運(yùn)營商為了減少空倉率,、快速出租,，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等優(yōu)惠措施,，但租不出去,。冷庫突然變“冷”了。

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冷庫為什么租不出去了,？

疫情之下,，冷鏈需求增長迅速，但為何總體看下來,，冷鏈倉儲市場表現(xiàn)卻并不理想,？

2.1  疫情下餐飲業(yè)受挫，生鮮電商也在收縮

春節(jié)后,，全國主要大城市都出現(xiàn)了疫情反復(fù)的情況,。疫情防控下，居民消費(fèi)者只能通過線上購買生活物資,，無法到店消費(fèi),，餐飲門店收入受到斷崖式下滑。

與之對應(yīng)的生鮮供應(yīng)商,，也受到極大的挑戰(zhàn),。生鮮沒有了銷路,，資金鏈就緊張，大量的供應(yīng)商被迫破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型,。這種情況下,，冷庫只能退租。

生鮮電商賽道中,，大部分玩家也為了繼續(xù)生存而開始收縮區(qū)域,。

自國家發(fā)布“九不得”以來，社區(qū)團(tuán)購的發(fā)展受到抑制,，中小玩家紛紛退場,。剩下的四強(qiáng)選手——美團(tuán)優(yōu)選、多多買菜,、淘菜菜,、興盛優(yōu)選，也紛紛關(guān)閉虧損嚴(yán)重的非目標(biāo)核心城市,。作為倉店一體的新零售生鮮電商代表,，盒馬的部分自建物流基地、供應(yīng)鏈園區(qū)已對外開放,，對外招租,，說明其之前高估了未來業(yè)務(wù)量，預(yù)期并不理想,。

餐飲B2B平臺的美菜,、快驢等，也由于持續(xù)沒有找到盈利模式,，開始全國收縮區(qū)域,，由原全自營轉(zhuǎn)為平臺模式，降低自身運(yùn)營成本風(fēng)險,；生鮮前置倉上市玩家叮咚買菜,、每日優(yōu)鮮也在撤城“斷臂求生”，以求虧損更少,，在財報上數(shù)據(jù)更“好看”,。

2.2 資源錯配下，忽略風(fēng)口,，盲目擴(kuò)張

首先,，有些冷庫開發(fā)商和運(yùn)營商只關(guān)注到冷庫總需求旺盛，而忽略需求的區(qū)域性特征,。物流設(shè)施需求是有區(qū)域特性的,，這決定了資源配備也需要差異化。由于多數(shù)玩家缺乏開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗，跟風(fēng)投資,，項目選址不合理,，產(chǎn)品與市場需求不匹配。

比如,，有玩家只考慮一線城市冷庫供不應(yīng)求,，所以在周邊大量拿地開發(fā)以承接外溢需求。但是,，有些城市,，只是單純中轉(zhuǎn)倉儲，內(nèi)需并不強(qiáng),。如天津市多以進(jìn)口凍品為主,，冷庫多是倉儲集散型為主，在此擴(kuò)建略顯雞肋,，最終導(dǎo)致天津冷庫市場目前供大于求,。

其次，這種非根本性需求更改（如供應(yīng)鏈模型改變）,，所形成的需求增長存在周期風(fēng)險。即因一波短期的紅利,，而大量投入資源,；一旦風(fēng)口過去，再加上供給本身存在時滯,，最終供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長期需求,，租金下行壓力必然會加劇。 

如今,，隨著線上觸點集中,，流量成本提高，線下轉(zhuǎn)線上的趨勢已經(jīng)開始淡化,。且頭部生鮮電商自建倉能力提升,，外協(xié)倉需求有進(jìn)一步下降的可能，同時“十四五規(guī)劃”下各區(qū)域建立更多的冷庫基礎(chǔ)設(shè)施,，預(yù)計冷庫空置率會進(jìn)一步上漲,。

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找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，拒絕盲從

3.1  投資基建前做好咨詢

投資或建造一座冷庫前,，需要確定市場定位,，所以做好咨詢非常關(guān)鍵。

首先是冷庫的位置選擇,，需要考慮到倉庫的地理位置如何,、周圍交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流運(yùn)輸是否方便,，以及電力,、場地要求等是否符合該冷庫的投資建設(shè)要求。

其次是考慮周邊的產(chǎn)業(yè)類型,，是否與冷庫的需求相協(xié)同,。該城市內(nèi)的冷鏈供應(yīng)鏈如何，主要是哪些客戶,，分別需要什么樣的冷庫,，是高標(biāo)庫還是平倉，是冷凍占比大還是冷藏占比大,；目前市場上的冷鏈企業(yè)的冷庫需求,，未來該區(qū)域內(nèi)潛在的市場需求；以及目前的客戶類型,，未來客戶的變化情況等等,。

3.2 從需求出發(fā)，注重行業(yè)細(xì)分

因為傳統(tǒng)物流地產(chǎn)納稅能力弱,，政府對物流用地的用途細(xì)分也有要求,，普通的倉儲基本拿不了地。冷鏈物流,、醫(yī)藥等新物流體系,，由于技術(shù)含量較高，前期基建投資也能滿足投強(qiáng)要求,，同時滿足國家“十四五”冷鏈規(guī)劃要求,，因此是重點招引對象。

冷庫的建造,，最主要的就是要考慮到客戶的需求,。以溫度為例，不同的產(chǎn)品,，要求的存儲溫度幾乎都不相同,。按照冷庫存儲產(chǎn)品要求溫度的不同，可以將冷庫分以下6類：恒溫庫,、保鮮庫,、冷藏庫、冷凍庫,、速凍庫以及超低溫庫,。

所以建造或者改造冷庫時，需要考慮能否匹配客戶的需求：比如,，客戶需要哪個溫控區(qū)間的冷庫,，需要多大的冷庫,，冷庫的倉型是否匹配客戶的業(yè)務(wù)類型等等。只有了解到該冷庫覆蓋周邊城市所需要的各溫度區(qū)間的冷鏈?zhǔn)称?，合理分配冷庫?xì)分類型,，才能更滿足客戶需求。

3.3  注重運(yùn)營內(nèi)涵,，拒絕從眾

過去10年來,，經(jīng)濟(jì)資源向一些發(fā)達(dá)區(qū)域聚集的趨勢越來越明顯。這時,，一些玩家看到冷鏈的發(fā)展機(jī)會后,，沒有實際了解客戶需求，拿到地后就投資建冷庫,。這種機(jī)會主義,，不利于玩家建設(shè)自身競爭壁壘，一旦紅利周期性與供給時滯性之間的矛盾激化,，必然無力抵抗租金和出租率持續(xù)下行的壓力,。

只用房地產(chǎn)的思維來運(yùn)營和投資冷庫，是非常不理智的行為,。沒有運(yùn)營內(nèi)涵,，沒有意向去重點培育項目所需的團(tuán)隊，最后租金難以覆蓋成本,，只能草草收場,，面臨倉庫無法租出去的境地。這意味著,，需要更多關(guān)注基建的運(yùn)營內(nèi)涵，才能在較長的周期里保有競爭力,。

對于冷庫賽道本身來說,，金融工具逐漸完善、營商環(huán)境逐漸優(yōu)化的當(dāng)下,，更有利于行業(yè)的快速發(fā)展和迭代,，賽道的長期價值有待凸顯。對于玩家來說,，有運(yùn)營實力,、有經(jīng)驗團(tuán)隊、有創(chuàng)新能力的玩家,，才能夠?qū)崿F(xiàn)彎道超車,，甚至保持長青。